Entro il 21 aprile 2016 dovrebbe essere emanato definitivamente il decreto di recepimento della direttiva sul credito ipotecario 2014/17 approvato dal Governo e su cui le Commissioni parlamentari hanno dato parere positivo.
Con il decreto legislativo l’Italia recepirà nel nostro ordinamento le nuove regole europee sul credito ipotecario per l’acquisto e la conservazione di un immobile o di un terreno.
Si tratta di norme molto importanti che aumentano sotto diversi aspetti le tutele per i consumatori.
Grazie all’armonizzazione al minimo che è stata introdotta nel testo della direttiva dopo l’azione di lobby svolta a livello europeo da Beuc ed Altroconsumo sono rimaste in Italia tutte le norme a tutela del consumatore introdotte con le liberalizzazioni del 2007 e poi nel Codice del Consumo e nel TUB. A queste se ne aggiungono altre in termini di trasparenza delle offerte e di correttezza degli operatori.
Nello specifico ecco le principali novità.
Ci sarà innanzitutto maggiore informativa precontrattuale per tutti: sarà consegnato al consumatore, come accade per i contratti di credito al consumo, il prospetto informativo europeo standardizzato con informazioni personalizzate ed il consumatore avrà 7 giorni di tempo per confrontare le diverse offerte di mercato e prendere così una decisione informata e consapevole. Durante i 7 giorni le offerte raccolte sono vincolanti per la banca.
No alle vendite abbinate e combinate. Viene ribadito che compie pratica scorretta la banca che obbliga il cliente ad aprire un conto corrente per ottenere il finanziamento o ad acquistare una polizza da lei stessa venduta. E’ inoltre vietata l’offerta di un contratto di credito che comprende obbligatoriamente altri prodotti o servizi finanziari (per intenderci la banca non può offrire contemporaneamente un mutuo abbinato ad un conto o ad una polizza, deve fare offerte e commercializzazioni separate).
Estinzione anticipata e surroga senza spese. Vengono inoltre confermate le tutele introdotte nel nostro ordinamento dal decreto Bersani del 2007: dunque l’estinzione anticipata sarà sempre senza spese e così sarà possibile la surroga gratuita (cosa che invece il testo della direttiva non prendeva neppure in considerazione visto che negli altri paesi europei non è prevista).
Periti indipendenti. Ci sono inoltre delle norme molto interessanti sui periti: si dice infatti in un articolo dedicato proprio alla valutazione degli immobili che la perizia deve essere svolta da persone competenti sotto il profilo professionale e indipendenti dal processo di commercializzazione del credito in modo che la valutazione sia imparziale ed obiettiva. La Banca d’Italia provvederà a disposizioni di attuazione per introdurre anche standard affidabili cui i soggetti devono attenersi quando svolgono la valutazione.
Consulenza indipendente. E c’è infine un articolo dedicato alla “consulenza” in cui si afferma che i finanziatori e gli intermediari del credito devono agire nel migliore interesse del consumatore, offrire offerte adeguate ai bisogni ed alla situazione personale e finanziaria del cliente. Di certo l’articolo cerca di porre le basi per la nascita di una consulenza indipendente senza conflitti d’interesse. Vedremo come verrà poi reso operativo.
Passiamo ora all’articolo maggiormente chiacchierato: quello relativo all’inadempimento del consumatore.
Si fa innanzitutto riferimento all’articolo 40 comma 2 del testo unico bancario che dunque è pienamente confermato, secondo cui la banca può risolvere il contratto ( e dunque chiedere al cliente il rimborso di tutto il capitale residuo) in caso di ritardato pagamento quando questo si sia verificato per 7 volte nel corso del contratto (per ritardato pagamento si intende quello effettuato tra il 30esimo e il 180esimo giorno dalla scadenza della rata). E’ poi previsto che le parti possano accordarsi al momento della conclusione del contratto per prevedere che in caso di inadempimento del consumatore (in questo caso norme secondarie dovrebbero indicare un termine di 18 rate non pagate per poter parlare di grave inadempimento), la banca per estinguere il debito possa avere il trasferimento della casa oppure possa metterla in vendita, fermo restando il diritto del consumatore ad ottenere quanto ricavato dalla valutazione della casa e che supera il valore del debito verso la banca. Il bene è stimato da un perito scelto dalle parti secondo quanto previsto dall’articolo sulla valutazione degli immobili che abbiamo commentato sopra.
In pratica l’articolo prevede una nuova procedura che affianca quella classica seguita dalla banca quando c’è un inadempimento del consumatore: per potersi rivalere sulla casa ipotecata deve chiedere una procedura esecutiva al Tribunale e dopo qualche tempo ottiene così la possibilità di mettere la casa all’asta di solito a un prezzo molto più basso di quello che sarebbe il suo valore di mercato.
La nuova misura dunque potrebbe avere anche dei lati positivi (fermo restando che stiamo parlando di consumatori in grosse difficoltà nel pagamento del mutuo).
Però deve essere chiaro che il perito scelto per la valutazione debba essere un professionista terzo che dunque valuta l’immobile secondo standard affidabili ed ai prezzi di mercato. E su questo aspetto bisogna lavorare molto tempo anche nelle norme di secondarie che saranno emanate da Banca d’Italia.
Se la casa viene valutata ai prezzi di mercato potrebbe anche accadere che dalla sua vendita o trasferimento alla banca il consumatore in difficoltà possa anche ottenere qualcosa. E pensiamo anche che nel lungo termine questa possibilità, che di fatto accorcia per la banca il recupero di un credito, possa avere anche dei benefici sugli interessi dei mutui.
Peraltro nello stesso articolo si prevede che la banca debba adottare procedure per gestire i rapporti con i consumatori in difficoltà nei pagamenti sotto la supervisione della Banca d’Italia che a questo punto ci auguriamo adotti al più presto misure di attuazione della misura in termini di correttezza e obblighi informativi della banca. Il consumatore deve avere la possibilità di accedere, prima di arrivare alla risoluzione del mutuo per grave inadempimento, a misure che gli permettano di rendere sostenibili le rate nel caso si trovi in difficoltà (ad esempio la sospensione delle rate per un certo periodo o l’allungamento del piano di ammortamento). Quanto previsto dall’articolo, che finalmente prevede per legge delle procedure apposite, è davvero molto positivo.
